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溫州市國土局回應土地證續期繳費:系誤讀
信息來源:新京報  發布時間:2016/4/18

新京報訊 (記者趙實)剛買了房子,卻發現土地證已過期;想續期,又被告知需要繳納數十萬元的出讓金,這筆費用占總房價的三分之一甚至更多。近段時間,溫州頻頻有市民遭遇這樣的難題。
    對此,昨日,溫州市國土局相關負責人在接受新京報記者采訪時回應稱,“土地證續期需繳數十萬元”系誤讀,“我們始終都沒有這個說法,因為政策還沒出。”
    繳土地出讓金遇不同計算方法
    據媒體報道,溫州一位市民三年前購買了一套75平米的二手房,近日發現土地證過期了,這套房子的土地使用權只有20年。土地管理部門回復她,如果想續期,需要按照現在的基準地價乘以用地面積,繳納相應的土地出讓金,重新購買土地使用權。測算后她得知,需繳納近20萬元的出讓金,約為房價的三分之一。
    同樣也在溫州,市民王先生剛買的一套50多平米的二手房也因為土地使用權過期,無法完成最終的交易。“房產證更名已經完成了,但是土地證過期了,我全額交的60萬元購房款,全部凍結在銀行;原來的房主只收到10萬元的訂金,房子現在卻不屬于他了,想拿到剩下的房款,就要把土地出讓金補齊。”
    王先生告訴新京報記者,他們要繳納的土地出讓金,是另一個計算方法,“我們找到一家土地價格評估事務所評估,將這套房的樓面評估價與房產證上的建筑面積相乘,得出的土地出讓金是30多萬元,相當于總房價的一半。”16日,當他們進一步向土地管理部門和評估機構咨詢時,之前的計算方法卻又被推翻了。
    溫州國土局稱已著手研究解決方案
    同樣的問題,為何計算方法不同?土地使用權到期后如何續期?土地出讓金應如何計算?一系列問題在網上引發熱議。
    “之前媒體的報道,有一些內容存在偏差,關于要繳納的土地出讓金相當于房價的三分之一,或者是一半房價,我們始終都沒有這個說法,因為政策還沒出。”昨日,溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清接受新京報記者采訪時表示,目前被大家普遍詬病的幾十萬元土地出讓金,只是媒體和市民個人按照所認為的地價、面積等因素算出來的錢,以此與交易房價對比,是不準確的。
    “我們工作人員的一些說法,只是一種討論性的看法,并不是結論。因為我們到目前為止,還沒有處理過一起類似的土地續期事件,所以我們無法證實到底該怎么計算,也沒有確切的政策可循。”張少清說。
    不過,他證實,近幾年溫州有一批住宅的土地證將要到期,其總數可能比媒體報道的600戶還要多。
    依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》及《城市房地產管理法》的規定,住宅土地使用權經批準準予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金。
    此外,《物權法》規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期”,但“自動續期”該如何續,張少清介紹,目前國家尚未出臺相關實施細則。
    溫州市國土部門表示,對目前出現的情況,已著手研究相關方案,近期將報上級研究決定。
    ■ 追問
    涉事房屋土地使用權為何僅20年?
    新京報記者從溫州國土局擬定的一份聲明中了解到,1990年《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》發布后,溫州市區在辦理劃撥國有土地使用權轉讓交易手續時,將劃撥性質的國有土地使用權轉為出讓性質的國有土地使用權,并收取土地出讓金。
    在該政策實行初期,為了順利推進國有土地使用權出讓工作,居住用地在不超過最高年限的前提下,溫州市區按20年到70年分檔,由受讓方自行選擇的方式給予辦理出讓手續,并交納相應的土地出讓金額。
    聲明稱,這種做法是基于當時國有土地使用權出讓工作剛剛起步,且考慮到市民經濟承受能力而施行的,符合相關的法律法規,也符合當時的社情民意。也正是由此出現了一批住宅用地的使用權期限為20年的情況,有其特殊性。
    土地使用權從何時開始計算?
    “很多人認為,我們買的是房子,不是土地,所以對于交納土地稅不認可。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌說,大家需要厘清中國土地制度的前提,“土地國有,每年需要交納土地使用費。”
    北京市朝陽區律協房地產委員會委員張志同律師也表示,很多人在購房時存在認識誤區,只注意到房產證上寫明房屋產權70年,而忽略了土地使用權的期限。“雖然期限都被設定在70年,但是房屋為所有權,是永久的,只要還沒有毀壞,就歸產權人所有;而土地只是使用權,期限到了之后,就必須要續期。”
    盡管房屋產權和土地使用權的最高年限均為70年,但從開發商拿地到房屋出售給個人辦理產權證,中間可能會有一定的時間差,這就導致一種房、地年限脫節的情況出現,即土地使用權到期了,房屋所有權年限還沒到。
    那么房屋產權的年限從何時開始計算?張志同認為,從法律角度來講,國土資源部門與用地單位或個人依法簽訂的土地使用權出讓合同的日期,才可以作為土地使用權取得的開始時間。
    土地使用權到期不續還能住嗎?
    有專家表示,根據《物權法》規定,住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。政府不能無償、強制收回這塊土地。但如果居民不繳納土地出讓金,其相當于是在無償使用這塊土地。這種情況下,業主在進行房產轉讓、抵押等方面的權利會受限,需要補繳土地出讓金等才可重新擁有這些權利。
    張志同也表示,如果土地使用權到期后沒有及時續期,按照現在的法律規定,沒有強制措施,居民依然可以居住,但若接下來想要進行房產轉讓,會比較麻煩。
    ■ 專家觀點
    “續期不應按目前地價作收費標準”
    溫州的土地使用權續期事件,在國內并非首例。據媒體報道,青島阿里山小區的土地使用權續期,在業主交納出讓金時,以區域過去1年的平均地價為計算基準,折算到建筑面積大約是60%;深圳羅湖國際商業大廈的業主在續期時,政府按照公告基準地價的35%要求其補繳。
    土地使用權到期后應該如何續期?土地出讓金應如何計算?
    顧云昌認為,《物權法》規定住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。就此,續期應該從“自動”的角度去施行,“自動就意味著,不用個人去申請。”
    就土地出讓金計算,他認為,應和房地產稅收政策結合起來,在購買房屋之初,就一次性繳納。而對于使用權到期后自動續期的收費,也要和新買房屋價格有所區別,“既有住宅老百姓繼續交土地出讓金,應該考慮減免,不應按現在的土地價格作為續期收費標準。”
    顧云昌建議,可以按照基準地價來選擇一個合理的中位數,“不能影響現在的收入結構。”
    張志同則認為,《物權法》在《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》之后出臺,屬于高位法,因此對于土地使用權應主要參照《物權法》的規定,其中只規定屆滿自動續期,并未明確是否需繳納土地出讓金,“在沒有明確的法律規定情況下,居民的住宅土地使用權應該免費續期。”
    ■ 北京落地
    北京尚未現住宅土地證到期情況
    北京市房屋權屬登記部門相關負責人透露,近年來在工作中,尚未遇到過住宅土地使用權到期的情況。
    市國土資源局的一位相關工作人員說,目前還沒有聽說北京市區的住宅土地使用權到期或即將到期的情況,如有必要,接下來將會進行相應調查。
   

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