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2015中國經濟表述:去庫存的“藥方”一張接一張
信息來源:北京晨報  發布時間:2015/12/29

房企的并購重組案一例接一例
    行業利潤率下降,金融資本介入,2015年的房地產行業就像一座“圍城”,有的人想出去,有的人想進來。
    2015年,無疑是房地產行業轉折的一年。持續多年高速增長的銷售、投資,在這一年放慢了腳步,無論是政府還是企業,都在努力適應這種變化。為去庫存,政府的“藥方”一張接一張;為發展,企業的并購重組案一例接一例。
    出手!
    政府開“藥方”推動需求入市
    “前兩天總算把房子定下來了。”洪女士近兩個月以來一直忙著各處看樓盤,最終下定決心出手購買了一套位于北三環燕莎附近的兩居室,“現在首付和利息都降低了。以10月份那次的降息來看,如果商貸100萬、按30年等額本息還款計算,月供可以少150多元,總利息少了5.6萬元左右。現在理財產品收益不高,股市又跌宕起伏,買房子還是比較靠譜的。”
     面對去庫存的壓力,今年政府發力,不斷給樓市開“藥方”,除了祭出“3·30”新政這樣的大招,還推出了一系列房地產的利好政策。降準降息、降低首付、減免稅費、取消限外等降低購房成本,推動了像洪女士一樣投資或改善型需求購房者的入市。中央及地方公積金政策寬松力度加大,除了降低首付比例外,還通過提高貸款額度、放寬提取條件和使用范圍、推行異地通貸、與商業貸款掛鉤等,進一步加大使用公積金購房貸款的支持力度。
     從供應端來看,土地供應控制規模、調整結構,加大保障性住房建設,使市場環境得到改善。在北京,幾乎每一宗拍賣出讓的土地中,都配建有大量的保障房。
    爭搶!
    房企都在買一線城市的地
    在三四線城市較大的庫存壓力下,房企在今年全面回歸一線城市和部分熱門二線城市。
     根據中原地產研究部統計數據,2015年以來,20大標桿房企合計在土地市場投入超3000億元,而一線城市的占比首次突破了40%的比例,占比高達44%。“北上廣深”每出一塊地,幾乎無一例外遭到房企哄搶,高價地頻現。每個地王的位置都不太穩固,很快會被后來者所替代。
    “樊家村地塊樓面價拍出7.5萬元/平方米,豐臺成‘瘋臺’了。” 10月20日,位于北京南三環與南四環之間的豐臺花鄉樊家村地塊的天價成交,刷新了北京最高樓面價紀錄,讓業界咋舌,因為目前該區域附近的二手房價格僅在4萬元/平方米左右。   從今年北京土地市場來看,總成交額、平均溢價率、成交樓面均價都刷新了歷史最高紀錄,年內樓面價超過3萬元/平方米的土地達到26宗。北京由此也迎來了樓市的“頂豪元年”。未來,在一線城市拿地或將成為“豪門游戲”,而一線城市的商品房住宅價格也在加速豪宅化。
    分化!
    不少企業退出房地產
    在一系列利好政策刺激下,房企銷售業績成績單飄紅,如恒大地產前10月便完成全年目標銷售業績,并宣布上調今年銷售目標。但房企的利潤率卻在進一步下降,在土地價格、資金成本上升的情況下,房價的上漲速度低于成本速度,今年利潤率首次下降到個位數。
     “暴利”時代漸行漸遠,不少企業宣布逐漸剝離房地產業務,即使是浙江廣廈這樣曾經的百強房企也未能幸免。
     結束了“野蠻生長”的年代,房企的分化顯現,企業之間的并購重組案例不斷增加。恒大今年是收購的大贏家,除了完成重慶、成都等地的收購外,還斥資135億元收購新世界位于海口、武漢、惠州等地的4個大型項目,刷新國內最高收購價紀錄。此外,保利、碧桂園、融創等房企在今年也有不少收購動作。
     經濟學家馬光遠曾表示,“未來中國房地產活下來的只有20%。”市場難逃洗牌的命運,并購重組或進一步加劇,房企間的分化也將更加劇烈。“中小房企的項目絕大部分在二、三線城市,甚至是四線城市,銷售情況不是很好,很多資金都壓在項目上出不來,而且和龍頭房企相比,融資成本更高,企業最后可能就變成替銀行、信托打工的了。”一位地方房企高管無奈發出感嘆。
    恐慌!
    資本“圍獵”房企
     有人選擇退出,也有人想進來。縱觀今年二級市場的情況,房企明顯受到資本“青睞”。在今年被舉牌的上市公司中,房地產企業占比達到三成左右,萬科、遠洋地產、金地集團、華僑城等均被舉牌。除了資本大鱷安邦的大范圍舉牌,4月1日,中國平安斥資62.95億港元入股千億級房企碧桂園,并登上其第二大股東的寶座。
     尤其是年底上演的寶能、萬科收購大戲,即使是全球最大的住宅開發商,在面對“野蠻人”敲門時也不免出現“恐慌”。這場收購大戲從劍拔弩張,到峰回路轉、日趨緩和,牽動著市場的神經,也讓股權分散的房地產企業感到擔心,“舉牌”變成了一個敏感詞。
     進入到資本市場,就要遵守市場規則。“寶萬之爭”雖然尚未結束,但已被視作金融資本進入產業資本的符號。未來,房地產的最大擁有者可能會是保險企業、銀行等金融機構,而開發商,最后可能只是提供技術服務的“手藝人”而已。
    值得記住
   《不動產登記暫行條例》
    房產稅
    3月1日,《不動產登記暫行條例》正式實施,實現不動產登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。11月9日,北京16個區全面提供不動產登記服務。
    對于《條例》的實施,大家更關心的是“房產稅”是否隨之出臺。近期,關于“房產稅”的呼聲很高,不過從房產稅征收的程序來看,尚未進入人大立法程序,至少在短期內不會出臺。
    融創收購佳兆業
    寶萬之爭”
    年初和年尾,房地產企業之間上演了兩出收購大戲。
    2014年底,佳兆業在深圳的多個項目陷禁售風波,創始人郭英成也辭職前往香港。在此背景下,融創中國介入并考慮以45.5億港元將其收購,但雙方就債務重組的談判遲遲未能達成一致。2015年4月,佳兆業房源解禁,郭英成回歸。5月28日,融創中國發布公告稱,已同深圳房企佳兆業簽訂收購終止協議。
    一晃到了年底,震驚市場的寶萬收購案登場。12月6日,寶能系通過二級市場增持,成為萬科第一大股東,隨后仍繼續增持。萬科董事局主席王石發表內部講話,直言“不歡迎”寶能。雙方一度劍拔弩張,但在23日王石發表與寶能“一家人”的言論后,態度開始趨于緩和。24日,被看做是中間關鍵力量的安邦保險發表支持萬科管理層的聲明,“寶萬之爭”或進入尾聲。

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