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按套內面積賣動了誰的奶酪?
信息來源:搜狐焦點網濟南站  發布時間:2010/8/16

買套100平方米的住房,結果公攤面積就占了十幾平方米,不少購房者都有花大錢買小房的感覺,公攤面積有沒有水分?心中的疑惑揮之不去,而且公攤面積這筆錢似乎花得不明不白。

日前舉行的全省公共租賃住房工作會議提出,今后要嚴格房地產市場的監管,對取得預售許可或辦理現房銷售備案的房地產開發項目,除在規定時間內要一次性公布全部銷售房源,按申報價格明碼標價外,還要推行按套內面積對外銷售的做法,盡量減少房屋公攤面積的爭議。

此舉是否能讓房價更加透明,讓買房人錢花得更明白?記者就此進行了調查采訪。

購房者:套內計價,聽起來很美妙

市民先生6月份于濟南南部購買了一處110平米的房子,僅公攤就有20平米之多,也不知道那十幾萬都花哪了,雖然心疼不已,先生也很無奈,而且,公攤面積的價格和樓房的價格一樣,太不合理了,聽說要推行按套內面積銷售樓房的消息,先生非常支持:這樣就不用花冤枉錢了

不過,也有不少市民認為:羊毛出在羊身上,開發商一定會把公攤面積的成本加到套內面積價格里面。

據業內人士介紹,目前,濟南樓房的公攤面積是沒有規范性標準的,開發商對于公攤面積一般的做法是:多層8%-12%、小高層13%-15%、高層19%-23%

某售樓經理表示,即使濟南取消公攤面積,對開發商的銷售利潤也沒有影響,無論按照何種計價方式銷售,開發商都會根據建筑面積和套內面積分別測算銷售價格,按套內面積銷售雖然單價會上漲,但每套房屋的總價變化不會太大。因此推行新建商品房按套內面積計算房價不會推高房價。

開發商:影響不大,需要統一口徑

地產界普遍認為此舉將增加商品房定價的透明度,市民購房時心里有了本明白賬

對于按照套內面積計價的方式,濟南某開發商認為,這在銷售階段基本沒有什么影響,根據目前的建筑面積單價和公攤系數,計算出套內面積單價即可;在交房階段,可以避免因業主無法測量公攤而引起的糾紛,對雙方都是一個好事;在前期開發階段,稅費的計算方式目前仍是按照建筑面積計算,如果僅在銷售階段采取套內面積的話,在計算投資回報率的過程中,需要統一口徑。

假如都按套內價格向客戶報價,客戶衡量價格的因素就不包含公攤;如果政府計算容積率也按套內面積計算,會使產品的設計發生變化,會出現一些公攤較大,但很實用的樓型。但是,在以套內面積計算賣給客戶后,公攤的產權如何界定,需要相關法律規定進行調整。

山東百安居置業咨詢有限公司項目總監成浩認為,按套內面積計價將大幅提升銷售單價,但限于目前的市場狀況,大幅提價是有風險的。開發商定價或許更加謹慎,觀望競爭樓盤的定價策略。不過在一定時間段內,應該可以相對降低房價,可以迫使開發商提高項目的得房率。因為得房率提高將大幅降低售價,提高項目競爭力。從這個角度來看,應該有較大的實際意義。

專家:套內面積更靠譜,仍需監督

山東師范大學房地產研究中心主任程道平教授認為,按套內建筑面積計價最直接的影響,是會引起城市均價的上漲,雖然套內面積的估算也會存在誤差,像套內墻體面積等也需要專業的機構去測算,但是,按照套內面積計算房價更靠譜,購房人可以更容易了解房屋單價和真實面積。不僅可以避免由于公攤面積引起的爭議,可以解決目前公攤比例較高的產品供應現狀,促使開發商投入更大的精力研究產品,減少面積浪費,減少公攤面積的生產成本教授說。

但是,按照套內面積計價也會帶來很多問題。比如集中供暖收費應該按照什么面積計算?將來如果征收房產稅的話應該按照哪個面積?還有就是短時間內可能會出現新老房產證并存的局面,在進行房屋買賣時應該按照哪一個面積?而且在短時間內還會使統計局的數字混亂,新舊年份的數據不具備可比性等一系列問題,這都需要有解決的方法教授說。

在目前的房屋面積的整個測算環節,至今沒有有效的監督,業主對于自己房屋的公攤面積也很模糊。教授認為,按照套內面積計算房價會成為一種趨勢,這就要求信息化公開、公示,并且進行有效監督。

應該對測量機構制定嚴格的約束措施,迫使其加強責任心,政府應有制度支持業主,業主可以聘請其他合法的測量機構復查,應該公開規定,任何一套商品房,業主都有權聘請別的合法機構復查,對于測量機構還要反壟斷,進一步增加測量機構的數量教授說。

另外,教授還認為,要避免公攤面積的爭議,按照現有的計價方式,其實也是可以做到的。只需要把公攤面積的信息公開、公示,使其透明化,比如在網上展示樓宇的平面圖,標注相關信息等等,但這也同樣需要政府的政策支持。

政府:目前沒有明確文件出臺

記者調查了解到,北京、重慶等地早就開始按套內面積計價的方式進行銷售,且北京已于2009年出臺了《北京市城市房地產轉讓管理辦法》。在山東,青島一商業項目也開始試水,日前青島市國土資源和房屋管理局相關負責人接受采訪時稱尚未接到上級文件,但如果接到上級文件,無疑會跟進執行。

濟南市某在售項目銷售人員告訴記者,現在樓盤的銷售價格仍然按照建筑面積計算,建筑面積包括套內建筑面積和公攤面積,目前濟南還沒有按照套內面積銷售的樓盤。

記者就本省擬實行商品房套內面積計價一事咨詢濟南市建委和房管局,相關負責人稱并未收到上級文件,也沒收到任何通知。記者接著致電山東省建設廳,相關工作人員透露,目前并沒有任何明確的政策出臺,但是相關文件正在研究中,一旦條件成熟,便有可能對按套內面積計價方式進行推廣。

根據《中華人民共和國國家標準房產測量規范》(GBT17986)中的規定:

成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積,套內墻體面積,套內陽臺建筑面積三部分組成。

套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積,以水平投影面積按以下規定計算:(1)套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和;(2)套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積;(3)不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積;(4)內墻面裝飾厚度計入使用面積。

套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積,其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻,均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。

套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積,未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

共有建筑面積的內容包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等,以及為整棟服務的公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計算。

共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻,以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務的警衛室,管理用房,作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

共有建筑面積的計算方法:整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和,并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室、管理用房、以及人防工程等建筑面積,即為整幢建筑物的共有建筑面積。

 

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